분양권과 입주권- 분양권과 입주권의 특징, 장단점

 

 

아파트를 구입하거나 계약할 때 입주권과 분양권에 대해 자주 듣게됩니다.

 

분양권과 입주권은 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리가 있습니다.

 

그러나 분양권과 입주권의 특징과 장단점을 명확히 알지 못한다면 손해 볼 수 있습니다.

 

분양권과 입주권은 각각의 특징과 장단점이 다릅니다. 

 

 

 

 

목차

• 입주권이란
• 분양권이란
• 입주권의 장단점
• 분양권의 장단점
• 차이점 정리

• 자주 묻는 질문
• 함께 보면 좋은 글

 

 

 

 

 

 

 

분양권 입주권

 

 

 

 

 

 

 

입주권이란

 

 

 

입주권이란 재건축이나 재개발과 같은 사업에서 사용되는 용어입니다.

 

기존 토지의 소유자가 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리를 말합니다.

 

예를 들어, 재개발 구역에서 기존 주택 소유자들은 새로 지어질 주택을 분양받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

관리처분계획 인가이후에 조합원 자격을 가지고 있다면, 기존에 소유한 주택 대신에 새롭게 지어질 주택(아파트 등)을 조합원 자격으로 취득할 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

입주권과 분양권은  새 아파트로 들어갈 수 있는 권리입니다.

 

그러나 성격과 장단점이 다르므로 투자를 결정할 때 유의해야 합니다.

 

 

 

분양권이란

 

분양권이란 주로 아파트 청약에서 사용되는 용어입니다.

 

신규 아파트 청약 당첨 등을 통해 분양계약을 하게 되면 받게 되는 권리를 분양권이라고 합니다.

 

입주권과 마찬가지로 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리입니다.

 

조합원이 전부 분양하고 나면 남은 물건에 대해서 청약을 통해 일반 분양하게 되는데 이에 당첨된 사람들이 가지고 있는 새로운 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 분양권이라 합니다.

 

즉 분양권은 주로 새 아파트가 준공된 후에 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

 

 

입주권의 장단점

 

1. 입주권 특징: 주택이나 아파트를 특별히 분양 대상자로 확정 지어져 확인된 자로, 재건축이나 재개발로 인해 허물어진 주택에 보상자로 선정되어 우선적으로 입주할 수 있는 권리를 가집니다.

 

 

2. 입주권의 장점: 시세보다 저렴하게 주택에 들어갈 수 있습니다. 선호하는 동, 호수를 선점할 수 있습니다.

 

청약통장이 필요 없습니다.

 

이사 비용 지원이나 베란다 확장 등의 혜택이 있습니다.

 

 

3. 입주권의 단점: 재개발이나 재건축이 오래 걸립니다.

 

공사 지연 시 추가비용 발생이 있을 수 있습니다.

 

민간사업인 경우 위험 부담이 큽니다.

 

 

 

분양권의 장단점

 

 

1. 분양권 특징: 청약을 통해 당첨,재건축이나 재개발로 인한 새로운 아파트에 준공 후 입주할 수 있는 권리를 가집니다.

 

 

2. 분양권의 장점: 전매제한이 없는 곳에서는 분양권 매매가 가능합니다.

 

계약금, 중도금, 잔금으로 분리되어 초기 투자금 부담이 적습니다(프리미엄과 계약금(10%)만 주면 거래 가능)

 

원하는 평수에 청약신청이 가능합니다. 세금적인 측면에서 입주권보다 유리합니다.

 

 

3. 분양권의 단점: 전매제한이 있는 곳은 분양권 매매가 바로 이루어지지 않습니다.

 

원하는 동, 호수를 선점할 수 없습니다.

 

입주권자가 먼저 입주한 후 분양이 진행됩니다. 부동산 시장 상황에 따라 아파트 가격 변동이 큽니다.

 

 

 

차이점 정리

 

 

입주권과 분양권의 가장 큰 차이는

 

입주권은 조합원이 되어서 정비사업의 사업시행자로써 참여하는 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

1. 입주권

 

입주권은 조합에 따라 확장비 무료나 이주비 대출 등 혜택이 있습니다,

 

조합원은 발주처고 고객이기 때문에 자신들이 시공계약을 따내기 위해서 계약조건으로 제공하는 것입니다.

 

1) 재산세 : 6천만 원 이하(0.1%), 1억 5천만 원 이하(0.15%, 3만 원 누진공제), 3억 원 이하(0.25%, 18만 원 누진공제), 3억 원 초과(0.4%, 63만 원 누진공제)입니다.

 

2) 취득세 : 입주권 취득 시 토지 부분에 대해 4.6% 부과(등기 시 전용면적 85㎡ 이하 2.96%, 그 이상 3.16% 추가 부과)됩니다.

 

3) 양도세 : 1년 미만 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 60%, 2년 이상 6~45%(기본세율)입니다.

 

 

 

 

 

청약홈에서 더 많은 정보를 확인하실 수 있습니다!!

 

 

 

 

2.  분양권

 

분양권은 아파트 조합원이 먼저 동·호수 선택한 뒤 남은 물량을  분양하는 경우 분양권을 갖게 됩니다,

 

1) 재산세 : 없음

 

2) 취득세 : 등기 시에만 보유 주택 수에 따라 1~3% 부과(1주택의 경우)됩니다.

 

3) 양도세 : 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 입니다

 

 

[분양권 전매제한]

​

1. 투기과열지구

 

2. 조정대상지역

 

3. 분양가 상한제 적용주택

 

4. 공공택지 이 외 주택

 

5. 공공재개발사업주택

 

 

​이렇게 총 5가지 유형이 전매제한을 제한받고 있습니다.

 

 

전매제한은 2017년 도입되었으나 2023년 1월 5일 주택법 시행령이 개정되었습니다.

 

현재 분양권 전매제한은 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국 투기과열지구 지정이 해제되었습니다.

 

분양권 전매제한도 풀리게 되었습니다.

​

시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용하여 완화된 규정이 적용될 예정이라고 합니다.

 

그러나 아직 주택법시행령이 개정되어 공포되지 않았으므로 개정된 이후에 당첨일로부터 6개월이 지나면 전매할 수 있습니다.

 

 

<분양권과 입주권의 장단점 비교>

분류	장점	단점
입주권	시세 보다 저렴하게 입주. 동호수 선점	공사 지연시 추가비용 발생
분양권	초기 투자금의 부담 적음, 세금 측면 유리	원하는 동호수 선점 어려움

 

 

 

 

더 자세한 내용을 확인하시려면  '청약홈 홍페이지'를 통해 확인이 가능합니다.

​

청약홈에서 아파트 동호수별 분양권 정보를 검색하시면 입주예정일, 분양금액, 전매제한 등 여러 가지 정보가 있습니다.

 

이를 통하여 전매기간도 확인해보시길 바랍니다.

 

 

도움이 되었길 바랍니다!!

 

 

 

FAQ (자주묻는질문)

질문1 입주권의 장점은 무엇인가요?

입주권의 장점을 한 마디로 설명하면 주택 거주의 우선권입니다.

질문2 분양권은 한마디로  무엇인가요?

분양권은 아직 건설 중이거나 준공되지 않은 주택을 구매할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

 

 

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